Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, - форма взаимоотношений покупателей жилья и застройщиков, получающая все большее распространение в России.

     В соответствии с п. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в  долевом строительстве  многоквартирных  домов  и  иных  объектов  недвижимости  и  о внесении  изменений  в  некоторые  законодательные  акты  Российской Федерации», привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в  многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для  строительства), допускается  только: 

1) на основании договора участия в долевом строительстве; 

2) путем выпуска  эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном  порядке  разрешение  на  строительство  на  этом  земельном  участке многоквартирного дома, облигаций особого вида жилищных сертификатов, закрепляющих право  их  владельцев на получение  от  эмитента  жилых  помещений  в  соответствии  с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов. Таким образом, с точки зрения законодателя заключение ДУ или вступление в  члены ЖСК являются равноценными способами приобретения жилья.

     Что такое ЖСК (жилищно-строительный кооператив)?

   Жилищно-строительный кооператив (ЖСК) - добровольно объединившиеся граждане и/или юридические лица с целью  финансирования  строительства  жилого многоквартирного дома. При этом, закон предусматривает возможность финансирования не только денежными средствами, но и своим участием, а также поставкой строительных материалов. Отношения участников регулируются уставом кооператива в рамках V раздела Жилищного  кодекса  РФ. Правовое  регулирование  деятельности  жилищно-строительных кооперативов  обеспечивается  116  статьей  Гражданского  кодекса  РФ  «Потребительский кооператив»,  а  также  «персональным»  пятым  разделом  Жилищного  кодекса  РФ - «Жилищные и жилищно-строительные кооперативы». Согласно ЖК РФ, жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается «добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме». При этом как ЖК, так и ЖСК являются потребительскими кооперативами.

     Устав - это тот самый документ, который определяет не только размер паевых, вступительных и иных взносов, но и регулирует многие другие вопросы: порядок вступления и выхода и прочее, что связано с деятельностью  жилищного  кооператива.  Финансово-хозяйственная деятельность возлагается на председателя и Правление кооператива.

    Общее собрание членов кооператива, как высший орган управления, выбирает и утверждает их кандидатуры. Поэтому все ключевые решения принимают члены кооператива, и в случае если строительная компания не будет в полной мере выполнять свои обязательства, то они могут расторгнуть с ней договор. В результате риски, свойственные долевому строительству, в ЖСК сведены к минимуму. При  своевременной  выплате  паевых  взносов  членам  кооператива  гарантировано получение  жилья.  Каждый  член  кооператива по завершению строительства становится владельцем квартиры, мест общего пользования, пропорциональных площади жилья, и части участка, на котором возведен дом.

     Как  отмечено  в  Федеральном  законе  №  214-ФЗ,  помимо  заключения  договоров долевого участия, привлечение денежных средств граждан возможно путем создания ЖСК, который выступает  коллективным  инвестором.  Особенность  этой  схемы,  в  отличие  от долевого  участия, состоит в том, что отношения между членами кооператива в ЖСК трансформированы в отношения пайщиков, которые полностью регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации (ЖК РФ).

     Использование ЖСК от заключения договоров долевого участия выгодно отличают такие положительные стороны:

• пайщики ведут личный контроль за состоянием строительства, а затем - за эксплуатацией дома;

• отношения полностью регулируются ЖК РФ и уставом кооператива;

• в доме ЖСК формируется однородная социальная среда. Здесь не будет асоциальных элементов, - только люди, которые могут брать на себя ответственность и контролировать качество выполненных работ подрядчиками по строительству жилья;

• и как только дом вводят в эксплуатацию, сами же участники жилищного кооператива становятся его хозяевами, то есть управляют им, содержат его. И в будущем они, если понадобится реконструкция, например, могут ее провести опять-таки собственными силами и за счет собственных средств.

     Плюсы ЖСК:

• Полная законность данной схемы. Она прямо предусмотрена законодательством, в частности ФЗ №214 «Об участии в долевом строительстве»;

• ЖСК - это хорошая альтернатива кредиту. Можно вносить паи частями в соответствии с согласованным графиком, не оплачивая при этом проценты. Это своего рода беспроцентная рассрочка.  Нет  необходимости  собирать  пакеты  документов,  искать поручителей,  в обязательном порядке оплачивать страховку;

• для тех, кто нацелен на приобретение квартиры по ипотеке, тоже есть решение. Банки работают с объектами ЖСК и практикуют выдачу кредитов на приобретение жилья под залог пая на строительство по ЖСК или под поручительство;

• в отношении ЖСК важно, что его члены своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции  и последующем содержании   многоквартирного дома.

     Таким  образом, формат ЖСК достаточно прост и понятен. Главное здесь - взаимодействовать с порядочными людьми и  выбирать ответственного застройщика. В любом случае, выбор формы участия в строительстве своего будущего дома всегда за вами.