Признаки застройщика, которые должны насторожить

Определенные признаки ненадежного застройщика можно обнаружить только, если вы уже успели попасть в его капкан. К счастью, в век информационных технологий, мы можем учиться на чужих ошибках. Покупая первичную недвижимость, обращайте внимания на эти пункты и, вы не столкнетесь с большинством проблем, в которые попадают участники долевого строительства, заключившие договор с компаниями, ведущими свой бизнес, обходя законодательство.

Позиционирование темпов строительства как «необычайно высоких, выше, чем у конкурентов»

Самая первая и главная ловушка, в которую попадает большинство покупателей. Однако быстрое начало стройки и высокие темпы монолитных работ на первом этапе строительства скорее признак ненадежности, чем наоборот. Покупатели рассуждают, что, раз дом возведен под крышу, ничего дурного с ним уже не случится. В корне неправильное утверждение. Дом — это не только бетонный короб, это, в большей степени, пригодные для жизни коммуникации. Обязательно проверяйте в офисе застройщика не только разрешение на строительство данного объекта, но справки и акты на соответствие техническим условиям для подключения всех коммуникаций: освещения, отопления, канализации, а также акты выполненных работ. Сколько несчастных обманутых пайщиков России оказались в ситуации, когда их дома не могут быть достроены из-за того, что часть инженерных сетей к домам не провести. Честные застройщики проводят работы по возведению дома и коммуникациям одновременно, долгострои же обычно соблазняют быстрыми темпами строительства стен, а о коммуникациях думают в последнюю очередь, если думают вообще.

Слишком короткие сроки строительства всего объекта

Еще одна ловкость для быстрого привлечения клиентов и заключения с ними договоров – указать заведомо невыполнимый срок строительства. Покупатель чаще всего подбирает одновременно несколько вариантов, и скорее всего, многие отдадут предпочтения тому девелоперу, кто укажет более близкий срок сдачи дома в эксплуатацию, да еще и самый привлекательный по стоимости вариант. Увы, бесплатный сыр только в мышеловке. Сроки строительства, скорее всего, будут перенесены и не раз, а вежливые менеджеры в офисе застройщика будут врать вам, смотря красивыми честными глазами и открыто улыбаясь. Причем, неважно, договор ДДУ или ЖСК. Если ЖСК излюбленный способ ухода застройщика от ответственности, и здесь вы точно не добьетесь денежной компенсации, то в случае с 214 ФЗ (хоть этот закон и защищает от «двойных продаж» вашей квартиры), очень немногие дольщики будут требовать через суд свои неустойки при просрочке сроков сдачи дома.

Кроме того, что сроки сдачи будут неоднократно переноситься, наблюдая вживую за объектом (если это возможно территориально), вы будете замечать, что эти сроки значительно отстают и от графика работ, который вам показывают в офисе, и от реальных дел на стройке.

Представляете, какой мощный капкан представляет собой 1 и 2 пункт вместе – соблазнительные сроки сдачи объекта, вкупе с грандиозным стартом стройки, когда за считанные недели дома вырастают как на дрожжах? Сложно устоять от соблазна.

Следите за тем, как Застройщик ведет себя в интернете

Посмотрите, как давно застройщик присутствует на рынке, были ли переносы сроков сдачи и, если да, то сколько раз по разным объектам, почитайте отзывы жильцов на форумах, в социальных сетях. Не секрет, что интернет кишит группами и обманутых дольщиков, и пайщиков, которые создают и ведут их, лишившись надежды узнать правду на официальных ресурсах строительных компаний, организуют через них митинги протеста, разоблачают несоответствующую действительности информацию, которую передают им представители строительных компаний, пытаются реанимировать «замороженные» стройки. Кроме того, на всех ресурсах работают и подставные аккаунты, существуют даже SMM-бригады, выполняющие цели и задачи удобные ненадежному застройщику. Это планомерная и хитро сплетенная сеть, из которой вырваться вам будет очень сложно. Лучше в нее не попадать в принципе. Для этого нужно внимательно следить за инфополем, которое существует вокруг выбранного вами застройщика: научитесь отличать хвалебные заказные рекламные статьи от настоящего положения дел. Полезен будет личный осмотр строительных площадок, на которых ведет деятельность застройщик: присутствуют ли рабочие и какое количество, есть ли техника, стройматериалы), соответствует ли происходящее на стройплощадке заявленным срокам (бывает, что до сдачи в эксплуатацию, которую обещает реклама, несколько месяцев, а строится еще только каркас здания, понятно, что срок будет перенесен). Следите за тем, участвует ли ваш застройщик в государственных тендерах, выполняет ли социальные проекты, какие новые пятна застройки приобретает, какую стратегию развития озвучивает в СМИ, с какими банками работает, на какие суммы они выдают ему кредиты – это все признаки надежного застройщика, покупать квартиры у которого, скорее всего, безопасно. Настоящая шумиха не требуется надежному застройщику, лучше всего за него говорят сданные вовремя качественные объекты.

Проверяйте документацию

Перед тем как вы подпишите договор участия в строительстве объекта, внимательно проверяйте документацию в офисе у застройщика. Действующее (не просроченное) разрешение на строительство, выданное службами надзора за строительством это основной документ, на который стоит ориентироваться. Зачастую застройщики начинают работы на объекте без этого разрешения, полагая, видимо, если они приобрели землю, то в дальнейшем им уже не откажут. К сожалению, это не так и существует масса прецедентов, когда надзорные органы останавливали стройку.

Также следует обратить внимание на опубликованную проектную декларацию, где указана информация о застройщике (информация о собственниках застройщика, реализованные проекты, баланс за последний учетный период с отметкой о предоставлении в налоговый орган), информация о проекте строительства (адрес объекта, права застройщика на участок, технико-экономические показатели застройки: этажность, количество квартир, их общая площадь, состав помещений нежилого назначения, обустройство прилегающей территории и т.д.). Вас должен как минимум насторожить отказ застройщика предоставлять данную информацию, особенно если тот ссылается на то, что вышеперечисленные документы являются внутренней документацией его как юридического лица. И не забывайте внимательно вчитываться в договор долевого строительства, в нем также можно найти массу подводных камней.

В любом случае, при покупке квартиры самое важное оставаться хладнокровным, не спешить бросаться на самый, по первому впечатлению, выгодный и привлекательный вариант, а тщательно все взвесить, скрупулёзно изучить информацию и документацию, а еще лучше обратится за помощью к грамотному юристу или риэлтору.