5 советов покупающим квартиру:
как не попасть потерять деньги и инвестировать с выгодой
Рынок недвижимости один из самых опасных для покупателя: подводные камни ждут на всех этапах сделки, как первичного, так и вторичного рынков, особенно если вы приобретаете жилье впервые в жизни. Благодаря этим универсальным советам, вы сможете избежать большинства рисков и участи стать обманутым.
«Кто не рискует, тот не пьет шампанское» — забудьте эту поговорку, покупая квартиру
Аферистов в сфере недвижимости хватало всегда, однако в кризисной ситуации, их становится в разы больше. Алгоритмы обмана причудливо разнообразны, и, к сожалению, всегда находятся доверчивые люди, которые становятся его жертвами. Не рискуйте! Помните, любую информацию от продавца или застройщика надо проверять, не бойтесь оказаться смешными или нелепыми – сомневаться надо во всем. Перепроверяйте документы, узнавайте юридический статус квартиры, ее историю и наличие обременения, интересуйтесь законами, регулирующими строительную деятельность, наводите справки об агентстве, продающем вам квартиру. Особенно бдительными будьте, если вам предлагают объект по существенно заниженной цене — скорее всего с ним возникнут большие проблемы в дальнейшем. И никаких предварительных платежей, без подписанного договора! Чтобы избежать проблемных ситуаций при отчуждении квартиры на вторичном рынке, внося аванс, берите расписку, в которой прописываете следующую формулировку: «в случае отказа продавца от сделки, он считается ответственным за ее срыв и обязуется вернуть сумму аванса и комиссию за причинение морального и психологического ущерба в размере 1% от стоимости квартиры». А еще лучше — заключить предварительный договор, в котором прописываются все нюансы сделки и уровень цены. Обычно мошенники не идут на подписание предварительного договора, поскольку комиссия в 1% от стоимости квартиры для них, скорее всего, существенна.
Грамотно инвестируете
Зачастую люди, поддавшись панике на фоне кризиса, начинают судорожно искать объекты недвижимости, в которые они планируют вложить средства. Мы рекомендуем вам трезво оценивать ситуацию и не приобретать жилье, которое не принесет вам прибыли или в котором вы никогда не собираетесь жить. Инвестиционная привлекательность объектов недвижимости сильно зависит от конкретного района, его инфраструктуры, от срока введения жилья в эксплуатацию (этот пункт качается первичного рынка). В районах массовой застройки и комплексного освоения территории, цена квадратного метра за время реализации проекта, повышается незначительно, стоимость ренты тоже довольна низка. Попросту говоря, вы не заработаете ни на продаже квартиры, ни на сдачи ее в аренду. Происходит это, в частности, вследствие значительного отставания возведения объектов социальной инфраструктуры (больницы, поликлиники, школы, детские сады, дороги), а также из-за увеличения конкуренции. Если вы приобретаете вторичную недвижимость под инвестирование, подумайте, в какой срок вы сможете реализовать ее в дальнейшем. Учитывайте внешние параметры: есть ли на близлежайшей территории свободные пятна для застройки, каков план по реконструкции и строительству в данном районе, удаленность от транспортной инфраструктуры, есть ли объекты, негативно влияющие на экологию и здоровье (заводы, захоронения хим. отходов, могильники). Для этого ищите информацию на ресурсах Росреестра в интернете. Проверяйте также социальную составляющую района (уровень преступности, наркомании, наличие поблизости зон заключения или изоляторов инфекционных заболеваний). Несмотря на все сложности, полностью удовлетворяющий вашим требованиям объект найти не так сложно, нужно лишь проявить терпение и упорство.
Обращайте внимания на недостатки квартиры
Если подбирая квартиру, вы находите несколько незначительных мелочей, вполне можете с помощью них сбросить цену. А вот при наличии крупных недостатков от такого жилья лучше отказаться. Что это может быть? Грубые дефекты строительства: трещины в стенах, отклонения стен от вертикали, некачественное утепление фасадов (проводите тепловизионную съемку). Некачественная отделка тоже может стать серьезной причиной отказа от конкретного объекта. Проблемы могут поджидать вас при покупке вторичной недвижимости, например, если квартира поменяла до вас несколько хозяев. При проведении сделки могли быть нарушены права третьих лиц (имеющих отношение к предыдущим владельцам) — несовершеннолетних детей, наследников, предыдущий владелец незаконным образом приобрел право собственности на объект, недееспособность участников сделки. В общем, простор, для мошеннических схем обширен. И не пренебрегайте услугами опытных риэлторов — эти люди действительно смогут уберечь вас от крупных неприятностей и провести сделку максимально быстро и в рамках закона.
Выбирая объект для покупки, смотрите в среднем 3–5 вариантов
В продаже всегда есть недвижимость с похожими характеристиками — местоположением, метражом, состоянием объекта и коммуникациями. Цена за квадратный метр также находится плюс/минус «в рынке». Если вы располагаете временем, постарайтесь лично рассмотреть как можно больше доступных предложений. Как минимум их должно быть 3–5. Когда вы поняли, что это именно тот объект, который вы искали, не следует сразу сообщать об этом агенту продавца — цена может быть тут же увеличена или продавец не пойдет на торг. Выждите время, попробуйте сбросить цену. Когда будете подбирать подходящую квартиру, постарайтесь ориентироваться только на здравый смысл. Кроме того, существует ряд профессиональных хитростей, благодаря которым вам будут представлять данную жилплощадь как комфортную. Например, назначать просмотры вечером (при дневном освещении шанс разглядеть недостатки выше), или в выходной день (уровень загрузки дорог невелик, и оценить, насколько велики пробки в данном районе, сложнее). Часто прибегают и к психологическим уловкам (запах ароматной выпечки в квартире или свежесваренного кофе — считается, что они акцентируют внимание на том, насколько квартира уютна).
Скупой платит дважды
Квартиры в новостройках без ремонта, отделки или со «свободной» планировкой пользуются всё большей популярностью на первичном рынке, и стоят они на 10-30 % дешевле. Застройщики рекламируют подобную планировку, убеждая, что она является одним из основных достоинств квартиры, поскольку дает будущим собственникам возможность реализовать любой дизайнерский полет мысли. Однако застройщики умалчивают, что юридического понятия «свободная планировка» не существует. Каждый покупатель должен знать, что в каждой квартире есть своя планировка, утвержденная городскими властями. Утверждение, что «свободная» планировка позволяет, как угодно возводить перегородки и менять местами помещения с разным функциональным назначением — ошибочно. Игнорирование данного факта приводит к негативным последствиям, претензиям к вашим действиям со стороны БТИ, в том числе и к высоким штрафам и невозможности узаконить сделанную перепланировку, которую покупатель таковой даже не считал, думая, что он действует на законных основаниях. Доходит даже до того, что дольщику не разрешают оформить право собственности на жилье. Сомнительная экономия выйдет и если брать квартиру без ремонта — стоимость стройматериалов, работа квалифицированных специалистов-строителей, а также необходимость где-то жить на период ремонтных работа — полностью нивелирует ту выгоду, которая по идее должна быть у покупателя на первичном рынке, который выбирает «бетонные стены». Если вы действительно хотите сэкономить, лучше рассмотреть вариант новостройки с ремонтом, которая конечно проигрывает в дизайнерском решении, но позволяет заселиться сразу после получения ключей.
Ну и заключении хотелось бы отметить, что в процессе выбора жилья не стоит полагаться на интуицию. Только рациональный подход поможет добиться успеха. Надеемся, наши советы помогут вам максимально удобный и выгодный вариант.