ЖСК или ДДУ? Главные отличия, преимущества и недостатки.

О собственном жилье сегодня мечтает практически каждый житель России, но далеко не все, к сожалению, могут позволить себе её покупку. Выходом в сложившейся ситуации стало долевое строительство. Участвуя в данной форме строительства, будущий квартировладелец получает возможность войти в строительство выбранного объекта жилой собственности на самых ранних этапах. Самая распространенная в данный момент схема реализации квартиры на первичном рынке — участие в долевом строительстве (ДДУ). Но иногда застройщики осуществляют продажу квартир через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК). О разнице данных схем мы хотим рассказать в этой статье.

Любая компания по возведению зданий, придерживающаяся рамок закона, вправе привлечь средства на продажу объекта посредством ДДУ или ЖСК. Федеральный закон 214-ФЗ регламентирует участие в долевом строительстве (ДДУ). Покупающий квартиру по этому закону официально становится дольщиком. ЖСК появились в СССР в 50х годах 20 века с целью объединять средства граждан для строительства индивидуального жилья. После распада Союза ЖСК стали использоваться как способ привлечения денежных средств граждан в жилищное строительство. При приобретении квартиры покупатель становится пайщиком. Причина для регистрации собственности на квадратные метры — справка ЖСК о полной выплате паевого взноса — главный правоустанавливающий документ.

Недвижимость в соответствии с договорами ЖСК чаще всего стоит дешевле, чем недвижимость, продаваемая по ДДУ, вот с чем это связано:

Оформление отношений

Договор долевого участия подлежит обязательной регистрации в УФРС (Управление Федеральной Регистрационной службы) таким же образом, как и договор по купле-продаже недвижимости на вторичном рынке. Договор ЖСК не подлежит регистрации в УФРС. Поэтому покупатели, приобретающие квартиры по ДДУ частично застрахованы вторичной реализации (риски все же есть, но они минимизированы), а покупатели по договорам ЖСК иногда становятся жертвами двойных продаж, поскольку весь реестр пайщиков ведет только застройщик.

В ДДУ четко оговорена стоимость приобретаемой квартиры. Ее изменение возможно только по результатам обмера БТИ (Бюро Технической Инвентаризации). В случае увеличения стоимости, покупатель не обязан приобретать объект. ЖСК предусматривает увеличение цены строительства, если застройщик несет дополнительные траты. Часто строительные компании пользуются этим из-за колебания цен на работу подрядчиков или стоимости строительных материалов (начинали возведение объекта по одним ценам, грянул кризис — цены выросли).

В Договоре по 214 ФЗ четко оговорены сроки окончания строительства. Если застройщик не укладывается в эти сроки, он выплачивает существенные штрафы, что строительной компании, разумеется, не выгодно  Практика показывает, что компания, работающая по ДДУ, старается в сроки уложиться. По договору ЖСК компания-застройщик не несет никакой ответственности за нарушение сроков, которые могут постоянно переноситься. Задержки могут нести весьма существенный характер (от года и более). Причем пайщик не будет иметь никакого инструмента реального влияния на застройщика.

По документу ДДУ покупатель может воспользоваться беспроцентной рассрочкой, но только до момента окончания возведения постройки. По ЖСК возможна рассрочка на более длительный срок, но под определенный процент. Это второе преимущество договора ЖСК после более низкой стоимости квадратных метров и экономии покупателя.

В случае разрыва договорных отношений между покупателем и застройщиком при ДДУ покупатель имеет возможность возврата финансов, при договоре ЖСК, что называется, как повезет. В лучшем случае сумма будет равна не более 85% от первоначального пая, иногда гражданину и вовсе не удается вернуть затраченные средства.

По ДДУ застройщик обязан предоставить всю разрешительную документацию до начала реализации объекта в УФРС, а также выложить все разрешения, договоры и сертификаты в открытый доступ. Застройщики, работающие по договорам ЖСК, этого делать не обязаны.

Весьма существенным фактом является и то, что современные ЖСК являются легальными инструментами ухода застройщиков от ответственности. Строительная компания организует ЖСК, во главу которого ставит своих аффилированных лиц. Кооператив начинает привлекать деньги пайщиков и  передает собранные деньги по инвестиционному договору этому же застройщику. Пайщик по отдельности не может предъявить застройщику никаких претензий, ведь он не связан с ним никакими договорными обязательствами, а ЖСК этих претензий предъявлять не будет, поскольку ЖСК и Застройщик управляются одними и теми же людьми. Замкнутый круг. Требовать вернуть деньги у ЖСК не имеет смысла, так как на счетах кооператива 0, земли в собственности также нет. Если в договоре в качестве застройщика указан не кооператив, а иная организация, значит, ЖСК привлекает деньги неправомерно. Если же никаких указаний на застройщика нет, нужно посмотреть проектную декларацию, разрешение на строительство и свидетельство о праве собственности на земельный участок. Все эти документы должны быть доступны пайщикам, и все они должны быть оформлены именно на ЖСК. 

Ни одна из форм документа полностью не гарантирует покупателю защиту от возможных неприятностей: долгострой, экономическая ситуация, кризис рынка и другие причины.

При приобретении жилья по ДДУ или ЖСК дополнительная страховка — репутация застройщика. Рекомендуется обращать внимание на компании, просуществовавшие не один год с большой реализацией объектов.